Корректировка на местоположение для г. Москвы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2021 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией -  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2021 г. и 01.01.2022 г.
Регион применения: г. Москва
Область  применения - для коммерческой недвижимости
и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и  востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

  1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:
    • принадлежностью к административному округу, району и т.п.;
    • удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр);
    • другие формы выделения значимости городских локаций.
  2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:
    • удаленностью от станций метрополитена;
    • удаленностью от ж/д станций;
    • другие формы выделения значимости городских локаций внутри территориально-ценовых зонах.

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:
, где - корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
- корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.

  • Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам станции метрополитена из табл. 1.
  • Рассчитывается корректировка по формуле:
    , где – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
    – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;
    - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.

Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).

Корректировка на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:
, где – корректировка на удаление от станции метрополитена;
– число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

Таблица 1

Индекс станции метро

Алфавитный указательНаименование станцииИндекс станции
ААвиамоторная1.22
Автозаводская1.34
Академическая1.57
Александровский сад2.75
Алексеевская1.50
Алма-Атинская1.09
Алтуфьево1.13
Аннино1.19
Арбатская2.75
Аэропорт1.61
ББабушкинская1.22
Багратионовская1.53
Баррикадная2.28
Бауманская1.72
Беговая1.55
Беломорская1.32
Белорусская1.84
Беляево1.50
Бибирево1.18
Библиотека имени Ленина2.75
Битцевский парк1.18
Борисово1.09
Боровицкая2.75
Боровское шоссе1.04
Ботанический сад1.44
Братиславская1.13
Бульвар адмирала Ушакова1.01
Бульвар Дмитрия Донского1.10
Бульвар Рокоссовского1.19
Бунинская Аллея1.01
Бутырская1.44
ВВаршавская1.41
ВДНХ1.51
Верхние Лихоборы1.16
Владыкино1.21
Водный стадион1.16
Войковская1.32
Волгоградский проспект1.52
Волжская1.10
Волоколамская1.13
Воробьевы горы1.91
Выставочная2.28
Выхино1.08
Говорово1.15
ДДеловой центр2.28
Динамо1.61
Дмитровская1.44
Добрынинская2.32
Домодедовская1.14
Достоевская2.16
Дубровка1.34
ЖЖулебино1.04
ЗЗябликово1.09
ИИзмайловская1.21
ККалужская1.50
Кантемировская1.17
Каховская1.41
Каширская1.17
Киевская1.94
Китай-город2.79
Кожуховская1.34
Коломенская1.37
Коммунарка1.01
Комсомольская2.20
Коньково1.50
Косино1.04
Котельники1.04
Красногвардейская1.09
Краснопресненская2.28
Красносельская1.62
Красные ворота2.20
Крестьянская застава1.52
Кропоткинская2.98
Крылатское1.53
Кузнецкий мост2.79
Кузьминки1.21
Кунцевская1.36
Курская2.08
Кутузовская1.94
ЛЛенинский проспект2.00
Лермонтовский проспект1.04
Лесопарковая1.10
Ломоносовский проспект1.91
Лубянка2.79
Лухмановская1.04
Люблино1.10
ММарксистская2.08
Марьина роща1.50
Марьино1.13
Маяковская2.85
Медведково1.21
Международная2.28
Менделеевская1.50
Минская1.53
Митино1.13
Мичуринский проспект1.43
Молодежная1.31
Мякинино1.13
ННагатинская1.39
Нагорная1.39
Нахимовский Проспект1.41
Некрасовка1.04
Новогиреево1.12
Новокосино1.08
Новокузнецкая2.87
Новопеределкино1.04
Новослободская1.50
Новоясеневская1.18
Новые Черёмушки1.59
ООзёрная1.43
Окружная1.21
Октябрьская2.32
Октябрьское поле1.53
Ольховая1.01
Орехово1.14
Отрадное1.16
Охотный ряд2.79
ППавелецкая2.32
Парк Культуры2.98
Парк Победы1.94
Партизанская1.34
Первомайская1.21
Перово1.19
Петровский парк1.61
Петровско-Разумовская1.21
Печатники1.13
Пионерская1.53
Планерная1.27
Площадь Ильича1.52
Площадь Революции2.79
Полежаевская1.55
Полянка2.87
Пражская1.19
Преображенская площадь1.51
Прокшино1.01
Пролетарская1.52
Проспект Вернадского1.72
Проспект Мира2.16
Профсоюзная1.59
Пушкинская2.85
Пятницкое шоссе1.13
РРаменки1.91
Рассказовка1.04
Речной вокзал1.32
Рижская1.50
Римская1.52
Румянцево1.15
Рязанский проспект1.09
ССавеловская1.50
Саларьево1.04
Свиблово1.44
Севастопольская1.41
Селигерская1.16
Семеновская1.34
Серпуховская2.32
Славянский бульвар1.53
Смоленская2.75
Сокол1.61
Сокольники1.62
Солнцево1.15
Спартак1.40
Спортивная2.44
Сретенский бульвар2.20
Строгино1.30
Студенческая1.94
Сухаревская2.16
Сходненская1.27
ТТаганская2.08
Тверская2.85
Театральная2.79
Текстильщики1.21
Теплый стан1.12
Технопарк1.34
Тимирязевская1.44
Третьяковская2.87
Тропарёво1.48
Трубная2.16
Тульская1.39
Тургеневская2.20
Тушинская1.40
УУлица 1905 года2.28
Улица академика Янгеля1.19
Улица Горчакова1.01
Улица Дмитриевского1.04
Улица Скобелевская1.01
Улица Старокачаловская1.10
Университет1.91
ФФилатов Луг1.04
Филевский парк1.53
Фили1.53
Фонвизинская1.44
Фрунзенская2.44
ХХоврино1.32
Хорошёвская1.55
ЦЦарицыно1.17
Цветной бульвар2.16
ЦСКА1.55
ЧЧеркизовская1.19
Чертановская1.26
Чеховская2.85
Чистые пруды2.20
Чкаловская2.08
ШШаболовская2.00
Шелепиха1.53
Шипиловская1.09
Шоссе Энтузиастов1.22
ЩЩелковская1.16
Щукинская1.40
ЭЭлектрозаводская1.34
ЮЮго-Западная1.48
Южная1.26
ЯЯсенево1.18
Станции МЦК
ААвтозаводская1.34
Андроновка1.04
ББалтийская1.32
Белокаменная1.25
Ботанический сад 1.44
Бульвар Рокоссовского  1.19
ВВерхние Котлы1.39
Владыкино  1.21
ДДеловой центр2.28
Дубровка 1.34
ЗЗИЛ1.40
Зорге1.43
ИИзмайлово1.34
ККоптево1.25
Кутузовская1.94
Крымская1.41
ЛЛихоборы1.22
Локомотив1.19
Лужники2.44
ННижегородская1.16
Новохохловская1.00
ООкружная1.21
ППанфиловская1.77
Площадь Гагарина2.00
РРостокино1.30
ССоколиная Гора1.29
Стрешнево1.37
УУгрешская1.32
ХХорошёво1.55
ШШелепиха1.53
Шоссе Энтузиастов1.22

Таблица 2

Корректировка на удаленность от станции метрополитена

УдалениеКоэффициент
<5 минут пешего хода1
5 – 10 минут пешего хода0.95
10 – 15 минут пешего хода0.9
>15 минут пешего ходаKум = 0,90 – (0,005×Tдм)